Evinizin emlak vergisinin 2026'da tam on katına çıkabileceğini biliyor musunuz?

Bu kulağa bir fıkra gibi gelse de, maalesef ciddiye almamız gereken bir gerçek. 8 Eylül 2025'e kadar itiraz etme hakkımız olsa da, çoğu kişi bu durumdan haberdar bile değil. Peki, bu büyük artışın arkasında ne yatıyor?

Her şey, emlak vergisi hesaplamasının temelini oluşturan rayiç bedellerle ilgili. Rayiç bedel, bir gayrimenkulün bugünkü piyasa değerini yansıtan bir kavram. Normalde bu değerler, her dört yılda bir güncelleniyor ve son güncellemeler 2021 yılında yapılmıştı. Ancak bu süreçte yaşanan ekonomik dalgalanmalar, özellikle de konut piyasasındaki fahiş artışlar, rayiç bedellerin gerçek piyasa değerinin çok altında kalmasına neden oldu.

Şimdi ise 2026 yılı için yapılacak güncellemelerle bu makasın kapanması hedefleniyor. Yani, yıllardır düşük kalan rayiç bedellerin, gerçek piyasa değerlerine yaklaştırılması planlanıyor. Bu da, vergi matrahının büyümesi ve dolayısıyla ödenmesi gereken emlak vergisinin fırlaması anlamına geliyor. Bazı tahminler, bu artışın yüzde 1000'e kadar çıkabileceğini gösteriyor. Vatandaşın bu duruma sessiz kalmaması gerekiyor. Peki, ne yapılmalı? Biraz bu süreçlerden bahsedelim. Emlak Rayiç Bedellerine İtiraz ve Dava Süreci Takdir komisyonu kararlarına karşı itiraz dilekçesi verilebilir, ancak bu hukuki anlamda bir karşılık bulmayabilir; esas olan dava açmaktır. Anayasa Mahkemesi’nin 2012 tarihli iptal kararı sonrasında, emlak vergisi mükellefleri de doğrudan dava açma hakkına sahip olmuştur. Dava, takdir komisyonu kararının ilan (askı) tarihinden itibaren otuz gün içinde, işlemin yapıldığı yerdeki vergi mahkemesinde “iptal davası” olarak açılır. Mahkeme, İdari Yargılama Usul Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca yürütmenin durdurulması kararı verebilir, bu da yargılama süresince rayiç bedelin uygulanmasının tedbiren durdurulmasını sağlar. Davanın kazanılması durumunda, mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedel esas alınarak emlak vergisi tahakkuku düzeltilir ve takdir komisyonlarının yeniden bir takdir yapması gerekir. Dava Açma Süreleri ve Önemli Tarihler Dava açma süreleri konusunda farklı yorumlar ve önemli tarihler bulunmaktadır. Takdir komisyonu kararlarının kesinleşme ve muhtarlıklardaki askı sürelerinin dolduğu tarih 30 Haziran‘dır. Kanunda sayılan ilgililere (daire, kurum, muhtarlıklar vb.) tebliğden itibaren 15 gün içinde dava açma süresi vardır. Emlak vergisi mükellefleri için ise durum farklıdır. Mükellefler, taşınmazın bağlı olduğu belediye veya muhtarlığa başvuru sonucu verilen cevaptan ya da herhangi bir şekilde öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açabilir. 30 Haziran’da süresi dolan askı kararları için, adli tatil nedeniyle dava açma süresi 8 Eylül’e kadar uzar. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 15.02.2023 tarihli kararına göre, mükelleflerin en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar dava açması mümkündür. Bu karar, öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içinde ve en geç kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceğini belirtmektedir. Ancak, herhangi bir hak kaybına uğramamak için, takdir komisyonu kararlarının ilan edildiği 30 Haziran 2025 tarihinden itibaren 30 günlük süreyi dikkate alarak, 8 Eylül 2025 tarihine kadar dava açılması tavsiye edilmektedir. Kanunen, belirlenen rayiç bedellere 8 Eylül 2025'e kadar itiraz etme hakkımız var. Bu, hem itiraz hakkımızı kullanmak hem de sürecin şeffaflığını talep etmek için önemli bir fırsat. Dava Gerekçeleri ve Kazanma İhtimali Emlak rayiç bedellerine karşı açılabilecek davalarda ileri sürülebilecek başlıca gerekçeler şunlardır. Değerin Fahişliği Eğer rayiç bedeldeki artış 2020 yılında belirlenen tutara göre 7 kattan fazla ise, bu fahiş bir artış olarak kabul edilebilir ve dava gerekçesi olabilir. Eşitlik Prensibine Aykırılık Takdir komisyonları, 2025 yılında ilk kez sokak rayiçleri dışında, nitelikli binalara (otel, özel site, iş yeri gibi) özel ve daha yüksek değerler belirleyebilmiştir. Eğer mülkünüze sokağın genel rayicinden farklı ve daha yüksek bir uygulama yapılmışsa, eşitlik prensibine aykırılık iddiasıyla dava açılabilir. Takdir Komisyonunun Usule Aykırı Oluşturulması Komisyonun yasalara uygun olarak teşkil edilmemesi. Kararın Hukuka Aykırı Olması Takdir kararının yasal düzenlemelere aykırı olması. Kararın Yeterli Gerekçelendirilmemesi: Takdir kararının alınışında yeterli ve somut gerekçelerin bulunmaması. Eksik veya Yanlış Bilgiye Dayalı Karar Alınması Değerlemenin hatalı bilgilere dayanması. Davanın Kazanma İhtimali Eğer artış oranı enflasyon artışı olarak değerlendirilebilecek 3 kat ve altındaysa, dava açılsa dahi sonuç alma ihtimali düşük olabilir. Vergi mahkemeleri bu tür davalarda sadece oranlara bakmakla kalmayıp, genellikle keşif yapar ve bilirkişi atayarak bağımsız bir değerleme yapılmasına karar verir.

Dava açılmazsa ne olur?

Eğer takdir komisyonu kararlarına karşı süresi içinde dava açılmazsa veya dava açma süresi kaçırılırsa, belirlenen rayiç bedeller kesinleşmiş olur. Danıştay’ın istikrarlı içtihatlarına göre, kesinleşen bu kararlara istinaden sonraki 4 yıl boyunca tahakkuk ettirilecek emlak vergisine karşı dava açılamaz. Emlak sahipleri genellikle bu yüksek artışlarla 2026 Mayıs ayında ilk emlak vergisi taksitlerini öderken karşılaşmaktadır, ancak o tarihte itiraz için “iş işten geçmiş” olacaktır. Bu durum, gayrimenkul sahiplerinin yüksek emlak vergileri ve diğer ilişkili vergisel yüklerle 4 yıl boyunca karşılaşmasına neden olabilir.

Yeni rayiç bedelinizi nasıl öğrenirsiniz?

Yeni belirlenen rayiç bedellerinizi öğrenmek için çeşitli yollar bulunmaktadır. Takdir komisyonu kararları ve metrekare birim değerleri tüm muhtarlıklara gönderilmiştir. Taşınmazınızın bağlı olduğu muhtarlıktan veya belediyelerin ilan panosundan rayiç bedelleri öğrenebilirsiniz. Geçmiş dönemdeki cadde ve sokak rayiç değerlerine e-Devlet sistemi üzerinden kolayca ulaşılabilir. Birçok belediyenin kendi internet sitesinde de 2025 yılına ilişkin arsa rayiç değer listeleri bulunmaktadır. Maliye Bakanlığı’nın 30 Haziran 2025’e kadar tebligatların yapılması talimatına rağmen, tebligatların çoğunlukla muhtarlıklara yapılması nedeniyle birçok kişinin bu konudan henüz haberdar olmadığı görülmektedir. Elbette, bu süreç biraz karmaşık ve yorucu olabilir. Ancak unutmayın ki, bu itiraz, cebinizden çıkacak binlerce liralık bir yükü engellemenin en önemli yolu. Emlak vergileriyle ilgili bu büyük değişikliği sessizce kabul etmek yerine, haklarımızın peşinden gitmeliyiz. Aksi takdirde, 2026'da gelen emlak vergisi faturası, hepimiz için çok acı bir sürpriz olabilir.

Sizce bu durum, konut piyasasındaki genel dengesizliklerin bir yansıması mı, yoksa sadece vergi gelirlerini artırma amaçlı bir hamle mi?